Le BRS s’accompagne aussi d’avantages fiscaux<\/a> : TVA r\u00e9duite \u00e0 5,5 % sur le logement neuf, possibilit\u00e9 d’un abattement de taxe fonci\u00e8re pouvant atteindre 30 % lorsque la collectivit\u00e9 l’a vot\u00e9, \u00e9ligibilit\u00e9 au pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro. Le tableau est donc loin d’\u00eatre noir : le bail r\u00e9el solidaire, inconv\u00e9nients mis \u00e0 part, coche de vraies cases. Il est simplement beaucoup plus contraignant qu’un achat classique, et c’est pr\u00e9cis\u00e9ment ce que la plupart des acqu\u00e9reurs d\u00e9couvrent trop tard.<\/p>\n <\/p>\n
[\/et_pb_text][et_pb_button button_url=\u00a0\u00bb@ET-DC@eyJkeW5hbWljIjp0cnVlLCJjb250ZW50IjoicG9zdF9saW5rX3VybF9wYWdlIiwic2V0dGluZ3MiOnsicG9zdF9pZCI6IjE2In19@\u00a0\u00bb button_text=\u00a0\u00bbContactez un professionnel\u00a0\u00bb button_alignment=\u00a0\u00bbcenter\u00a0\u00bb admin_label=\u00a0\u00bbBouton\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.27.6″ _dynamic_attributes=\u00a0\u00bbbutton_url\u00a0\u00bb _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb hover_enabled=\u00a0\u00bb0″ global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb sticky_enabled=\u00a0\u00bb0″][\/et_pb_button][et_pb_text admin_label=\u00a0\u00bbTexte\u00a0\u00bb _builder_version=\u00a0\u00bb4.27.6″ _module_preset=\u00a0\u00bbdefault\u00a0\u00bb global_colors_info=\u00a0\u00bb{}\u00a0\u00bb]<\/p>\n
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Bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients n\u00b0 1 et n\u00b0 2 : la redevance et la propri\u00e9t\u00e9 du sol<\/h2>\n
Ces deux points sont les fondations du dispositif : ils conditionnent tous les autres bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients abord\u00e9s ensuite.<\/p>\n
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La redevance fonci\u00e8re : un co\u00fbt permanent qui s’ajoute au cr\u00e9dit<\/h3>\n
La redevance est le loyer que vous versez \u00e0 l’OFS pour occuper son terrain. Elle se situe le plus souvent entre 1 et 4 \u20ac par m\u00e8tre carr\u00e9 et par mois selon les territoires et les organismes \u2014 soit, pour un 65 m\u00b2, une charge mensuelle qui oscille couramment entre 65 et 260 \u20ac.<\/p>\n
Trois \u00e9l\u00e9ments doivent retenir votre attention. D’abord, cette redevance ne s’arr\u00eate jamais : contrairement \u00e0 un cr\u00e9dit qui se termine au bout de vingt ans, elle court pendant toute la dur\u00e9e du bail. Un couple de quarante ans qui ach\u00e8te en BRS paiera encore cette somme \u00e0 la retraite, une fois le pr\u00eat sold\u00e9. Ensuite, elle est index\u00e9e, g\u00e9n\u00e9ralement sur l’indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers ou sur l’indice du co\u00fbt de la construction selon ce que pr\u00e9voit le contrat : elle augmentera donc avec le temps, dans des proportions que personne ne peut garantir sur trente ans. Enfin, elle n’est pas capitalis\u00e9e. Chaque euro vers\u00e9 dispara\u00eet, l\u00e0 o\u00f9 une mensualit\u00e9 de cr\u00e9dit construit du patrimoine.<\/p>\n
Point technique mais d\u00e9cisif : les banques int\u00e8grent la redevance dans le calcul de votre taux d’endettement, au m\u00eame titre que la mensualit\u00e9 de pr\u00eat. Votre capacit\u00e9 d’emprunt en est donc m\u00e9caniquement r\u00e9duite. C’est l’un des bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients les plus sous-estim\u00e9s : le gain sur le prix d’achat est r\u00e9el, mais il est partiellement absorb\u00e9 par cette charge permanente \u2014 un calcul que trop peu d’acqu\u00e9reurs font s\u00e9rieusement avant de signer.<\/p>\n
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Vous achetez les murs, pas le terrain<\/h3>\n
Le deuxi\u00e8me des\u00a0<\/span>bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients<\/strong>\u00a0<\/span>est plus subtil, et pourtant fondamental : vous ne d\u00e9tenez pas la pleine propri\u00e9t\u00e9. Vous d\u00e9tenez des droits r\u00e9els immobiliers, temporaires, attach\u00e9s \u00e0 un bail. Juridiquement, ce n’est pas la m\u00eame chose.<\/p>\nEn pratique, cela signifie que vous ne profitez pas de la valorisation du foncier. Or dans les grandes villes fran\u00e7aises, c’est justement le terrain qui s’appr\u00e9cie le plus fortement sur le long terme. Vous \u00eates prot\u00e9g\u00e9 si le march\u00e9 baisse, mais vous ne captez rien si le march\u00e9 monte. Votre logement cesse d’\u00eatre un actif patrimonial pour redevenir ce qu’il est d’abord : un toit.<\/p>\n
Ajoutons que le bail comporte des obligations envers l’OFS, qui conserve un droit de regard : entretien du bien, respect de sa destination, information en cas de travaux lourds, et sanctions contractuelles en cas de manquement grave. Vous \u00eates propri\u00e9taire, mais sous contr\u00f4le. Dans la hi\u00e9rarchie des bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients, celui-ci est sans doute le plus structurant.<\/p>\n
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Bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients n\u00b0 3 : une revente encadr\u00e9e, une plus-value plafonn\u00e9e<\/h2>\n
De tous les bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients, c’est probablement celui qui provoque le plus de d\u00e9ceptions. Le BRS est un dispositif anti-sp\u00e9culatif\u00a0<\/span>par construction<\/em>\u00a0<\/span>: ce qui vous a permis d’acheter moins cher emp\u00eachera le suivant de payer trop cher \u2014 et vous de gagner beaucoup.<\/p>\nLe prix de revente est plafonn\u00e9 par une formule inscrite dans le contrat. Selon les OFS, il s’agit du prix d’acquisition r\u00e9\u00e9valu\u00e9 selon un indice officiel, parfois major\u00e9 de la valeur des travaux d’am\u00e9lioration justifi\u00e9s. Votre plus-value est donc born\u00e9e par avance. Si le quartier double de valeur en dix ans \u2014 sc\u00e9nario qui s’est produit dans plusieurs m\u00e9tropoles \u2014 vous n’en verrez pas la couleur.<\/p>\n
Deuxi\u00e8me contrainte : vous ne choisissez pas librement votre acheteur. L’OFS doit l’agr\u00e9er, et celui-ci doit remplir les m\u00eames conditions que vous \u00e0 l’entr\u00e9e, notamment les plafonds de ressources et l’engagement d’occuper le logement \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale. Le vivier d’acqu\u00e9reurs potentiels est donc consid\u00e9rablement r\u00e9duit par rapport \u00e0 une vente classique. Dans un march\u00e9 actif, cela se traduit surtout par des d\u00e9lais administratifs. Dans un march\u00e9 atone, ou sur un bien atypique \u2014 grande surface, prix \u00e9lev\u00e9, typologie rare \u2014 cela peut s\u00e9rieusement allonger le temps de vente.<\/p>\n
Il faut \u00e9galement v\u00e9rifier la clause de rachat prioritaire : de nombreux OFS se r\u00e9servent la facult\u00e9 de racheter le bien ou de pr\u00e9senter eux-m\u00eames un acqu\u00e9reur. C’est une s\u00e9curit\u00e9 appr\u00e9ciable en cas de vente difficile, mais c’est aussi une perte de ma\u00eetrise sur le calendrier et sur le prix. Lisez ce paragraphe du contrat avec attention : il conditionne votre porte de sortie, et il concentre \u00e0 lui seul plusieurs des bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients \u00e9voqu\u00e9s ici.<\/p>\n
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Bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients n\u00b0 4 : r\u00e9sidence principale obligatoire, location quasi impossible<\/h2>\n
Le BRS n’est pas un placement. Il est m\u00eame con\u00e7u pour ne jamais en devenir un.<\/p>\n
L’occupation \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale est une obligation contractuelle, g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9finie comme une occupation d’au moins huit mois par an. Vous ne pouvez donc pas acheter en BRS pour y loger vos parents, pour en faire un pied-\u00e0-terre professionnel, une r\u00e9sidence secondaire, ou un bien locatif. Toute location est soumise \u00e0 l’accord pr\u00e9alable de l’OFS, qui l’encadre strictement : locataire respectant les plafonds de ressources, loyer plafonn\u00e9, dur\u00e9e limit\u00e9e.<\/p>\n
Cette rigidit\u00e9 devient probl\u00e9matique face aux al\u00e9as de la vie. Une mutation professionnelle \u00e0 400 kilom\u00e8tres, une opportunit\u00e9 \u00e0 l’\u00e9tranger, une s\u00e9paration, un nouvel emploi : dans un achat classique, vous mettez le bien en location le temps d’y voir clair. En BRS, cette souplesse n’existe pratiquement pas. Vous devrez solliciter une autorisation, dont l’obtention n’est jamais garantie, ou vendre selon les r\u00e8gles \u00e9voqu\u00e9es plus haut.<\/p>\n
Pour un jeune m\u00e9nage dont la trajectoire professionnelle est encore incertaine, c’est un facteur de risque \u00e0 peser s\u00e9rieusement. Le BRS r\u00e9compense la stabilit\u00e9 et p\u00e9nalise la mobilit\u00e9 : parmi tous les bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients, celui-ci est le plus fr\u00e9quemment d\u00e9couvert apr\u00e8s coup.<\/p>\n
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Bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients n\u00b0 5 et n\u00b0 6 : \u00e9ligibilit\u00e9, succession et financement<\/h2>\n
Deux s\u00e9ries de contraintes plus techniques, souvent d\u00e9couvertes au pire moment : pendant le montage du dossier, ou des ann\u00e9es plus tard.<\/p>\n
Plafonds de ressources, succession et al\u00e9as familiaux<\/h3>\n
L’acc\u00e8s au BRS est r\u00e9serv\u00e9 aux m\u00e9nages dont les revenus fiscaux ne d\u00e9passent pas les plafonds de l’accession sociale (ceux du PSLA), variables selon la zone et la composition du foyer. Deux cons\u00e9quences. D’une part, une partie des acqu\u00e9reurs en est simplement exclue, notamment les couples de cadres en d\u00e9but de carri\u00e8re dont les revenus d\u00e9passent le seuil de quelques centaines d’euros. D’autre part, l’\u00e9ligibilit\u00e9 s’appr\u00e9cie \u00e0 l’entr\u00e9e : si vos revenus progressent ensuite, vous conservez votre logement, mais vous restez soumis \u00e0 toutes les autres contraintes du bail sans pouvoir en sortir facilement.<\/p>\n
La transmission m\u00e9rite une attention particuli\u00e8re. Vos h\u00e9ritiers reprennent bien les droits r\u00e9els, mais ils doivent respecter les m\u00eames conditions que vous : plafonds de ressources et occupation en r\u00e9sidence principale. \u00c0 d\u00e9faut, le contrat leur impose de c\u00e9der le bien dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9 \u2014 souvent douze mois \u2014 \u00e0 un acqu\u00e9reur agr\u00e9\u00e9 par l’OFS et au prix plafonn\u00e9. Un enfant d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taire, ou dont les revenus ont d\u00e9pass\u00e9 les seuils, ne pourra donc pas conserver l’appartement familial. Pour un acheteur qui pense transmission, c’est l’un des bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients les plus lourds, et il faut le mesurer d\u00e8s le d\u00e9part.<\/p>\n
Le financement : un dossier moins standard qu’il n’y para\u00eet<\/h3>\n
Le BRS est \u00e9ligible au PTZ et b\u00e9n\u00e9ficie de la TVA \u00e0 5,5 %, ce qui am\u00e9liore le plan de financement. Mais toutes les banques ne traitent pas ce montage avec la m\u00eame aisance. La garantie porte sur des droits r\u00e9els et non sur une pleine propri\u00e9t\u00e9, ce qui suppose un service juridique \u00e0 l’aise avec le dispositif. Certains \u00e9tablissements limitent la dur\u00e9e du pr\u00eat, exigent un apport plus confortable, ou refusent tout simplement le dossier.<\/p>\n
N’oubliez pas non plus les charges qui ne disparaissent pas : charges de copropri\u00e9t\u00e9, taxe fonci\u00e8re \u2014 l’abattement n’est appliqu\u00e9 que si la collectivit\u00e9 l’a vot\u00e9, ce n’est pas automatique \u2014, assurance, provisions pour travaux. La redevance s’ajoute \u00e0 tout cela, elle ne la remplace pas. Faites \u00e9tablir un budget mensuel complet, tout compris, avant de valider votre capacit\u00e9 d’achat : c’est l\u00e0 que se mesurent concr\u00e8tement les bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients financiers.<\/p>\n
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Bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients n\u00b0 7 : la qualit\u00e9 du programme et son emplacement<\/h2>\n
Ce dernier point ne figure sur aucune liste officielle des bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients, et c’est pourtant celui qui d\u00e9terminera votre confort quotidien et votre capacit\u00e9 \u00e0 revendre.<\/p>\n
Les op\u00e9rations en BRS s’inscrivent le plus souvent dans des programmes neufs port\u00e9s par des collectivit\u00e9s et des bailleurs, avec des objectifs de mixit\u00e9 sociale. Elles se concentrent donc dans des secteurs en mutation : quartiers en renouvellement urbain, ZAC en d\u00e9veloppement, franges de centre-ville. Ces emplacements peuvent devenir excellents \u2014 c’est m\u00eame souvent le pari des am\u00e9nageurs \u2014 mais la transformation prend dix \u00e0 quinze ans, et elle n’aboutit pas toujours au rythme annonc\u00e9.<\/p>\n
Avant de r\u00e9server, allez sur place plusieurs fois, \u00e0 des heures diff\u00e9rentes. V\u00e9rifiez le calendrier r\u00e9el des \u00e9quipements promis : transports, \u00e9coles, commerces, voirie. Examinez le niveau de prestations du programme, la typologie des logements, l’exposition, la performance thermique, les nuisances alentour. Un appartement en BRS reste un appartement : s’il est mal con\u00e7u, mal expos\u00e9 ou mal desservi, la remise sur le prix ne compensera pas un quotidien inconfortable \u2014 et elle ne vous aidera pas \u00e0 le revendre rapidement.<\/p>\n
Voici, pour m\u00e9moire, les clauses qui concentrent l’essentiel des bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients et qu’il faut contr\u00f4ler avant toute signature :<\/p>\n
\n- Le montant de la redevance, son indice d’indexation et ses modalit\u00e9s de r\u00e9vision<\/li>\n
- La dur\u00e9e du bail et sa clause de rechargement<\/li>\n
- La formule exacte de calcul du prix de revente<\/li>\n
- Les conditions d’agr\u00e9ment de l’acqu\u00e9reur et le droit de rachat de l’OFS<\/li>\n
- Les r\u00e8gles applicables en cas de location, de succession ou de s\u00e9paration<\/li>\n<\/ul>\n
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Bail r\u00e9el solidaire : inconv\u00e9nients acceptables ou signal d’alarme ?<\/h2>\n
Aucun des\u00a0<\/span>bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients<\/strong>\u00a0<\/span>\u00e9voqu\u00e9s ici n’est r\u00e9dhibitoire en soi. Tout d\u00e9pend de ce que vous attendez de votre achat : le bail r\u00e9el solidaire, inconv\u00e9nients et avantages confondus, s’adresse \u00e0 un profil pr\u00e9cis.<\/p>\nLe BRS est pertinent si votre objectif premier est de vous loger durablement dans une ville o\u00f9 le march\u00e9 libre vous est inaccessible, si votre situation professionnelle et familiale est stable, si vous envisagez d’occuper ce logement dix ans ou plus, et si vous acceptez sereinement l’id\u00e9e que ce bien ne sera pas le c\u0153ur de votre patrimoine. Pour ces profils, les bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients p\u00e8sent peu et le dispositif tient parfaitement ses promesses : il transforme une location subie en accession s\u00e9curis\u00e9e, avec une charge mensuelle ma\u00eetris\u00e9e et une vraie protection contre les hausses de march\u00e9.<\/p>\n
Il devient en revanche discutable si vous cherchez \u00e0 constituer un patrimoine transmissible, si vous anticipez une mobilit\u00e9 g\u00e9ographique, si vous voulez pouvoir louer votre bien un jour, ou si vos revenus vous ouvrent l’acc\u00e8s \u00e0 un programme neuf classique. Dans ce cas, les bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients l’emportent : la remise \u00e0 l’achat se paie en libert\u00e9s perdues \u2014 et l’arbitrage m\u00e9rite d’\u00eatre pos\u00e9 chiffres en main, en comparant le co\u00fbt global sur quinze ans des deux sc\u00e9narios, redevance et valorisation comprises.<\/p>\n
C’est pr\u00e9cis\u00e9ment le type d’arbitrage sur lequel un consultant ind\u00e9pendant apporte une valeur imm\u00e9diate : comparer objectivement un programme en bail r\u00e9el solidaire et une op\u00e9ration neuve en pleine propri\u00e9t\u00e9, d\u00e9cortiquer les contrats, simuler le co\u00fbt r\u00e9el et la valeur de sortie, et vous \u00e9viter de d\u00e9couvrir le jour de la signature notari\u00e9e une clause qui concentre \u00e0 elle seule plusieurs bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients.<\/p>\n
Chez Valoricasa, nous accompagnons nos clients sur l’ensemble de leur projet d’acquisition en immobilier neuf et de prestige : s\u00e9lection des programmes, analyse des montages juridiques, n\u00e9gociation et suivi jusqu’\u00e0 la livraison. Si vous h\u00e9sitez entre un bail r\u00e9el solidaire et un achat classique, ou si les bail r\u00e9el solidaire inconv\u00e9nients vous font douter, parlons-en avant que votre choix ne soit verrouill\u00e9 par une r\u00e9servation.<\/p>\n
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Acheter un appartement 30 \u00e0 50 % moins cher que le prix du march\u00e9, dans une m\u00e9tropole o\u00f9 le moindre deux-pi\u00e8ces d\u00e9passe les 300 000 \u20ac : sur le papier, le bail r\u00e9el solidaire (BRS) ressemble \u00e0 la solution que des milliers de m\u00e9nages attendaient. Le dispositif est r\u00e9el, il est encadr\u00e9 par l’\u00c9tat, et […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":27255319,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[12],"tags":[],"dipi_cpt_category":[],"class_list":["post-27255308","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-brs"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27255308","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27255308"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27255308\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":27255419,"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27255308\/revisions\/27255419"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27255319"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27255308"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27255308"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27255308"},{"taxonomy":"dipi_cpt_category","embeddable":true,"href":"https:\/\/valoricasa.fr\/en\/wp-json\/wp\/v2\/dipi_cpt_category?post=27255308"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}